Fiscus en uw eigen woning

Als huiseigenaar heeft u direct te maken met de fiscus. In veel gevallen zal een eigen huis belastingvoordeel opleveren, maar u krijgt ook te maken met heffingen van lokale overheden. 

Sinds de invoering van het nieuwe belastingstelsel op 01 januari 2001 zijn een aantal zaken veranderd. In het nieuwe belastingstelsel blijft uw hypotheekrente gewoon aftrekbaar.

De volgende zaken kunnen echter wel voor u van belang zijn:

Netto en bruto woonlasten

Een eigen woning die wordt gebruikt als hoofdverblijf, valt in Box I. In Box I worden bedragen bij uw bruto jaarsalaris opgeteld (“fiscale bijtelling”), zoals het eigenwoningforfait. Ook worden er bedragen van uw bruto jaarsalaris afgetrokken, zoals de hypotheekrente. In het jaar dat u uw huis koopt, kunt u bovendien een aantal eenmalige kosten aftrekken, bijvoorbeeld de afsluitkosten, hypotheekaktekosten en taxatiekosten.

Zijn uw aftrekposten hoger dan van de fiscale bijtelling, dan heeft u belastingvoordeel. Dit belastingvoordeel verklaart ook het verschil tussen uw bruto en netto woonlasten. U krijgt immers geld terug van de Belastingdienst. Voor deze aftrekbare kosten kunt u bij de belastingdienst een verzoek om voorlopige teruggaaf aanvragen. U krijgt dan elke maand een bepaald bedrag op uw rekening gestort.

Aftrek

De aftrek van hypotheekrente (in Box 1) geldt alleen voor aanschaf, verbetering en onderhoud van uw eigen woning. Rente die u betaalt voor een lening voor een eventueel tweede woning of ander onroerend goed is niet meer aftrekbaar, evenmin als rente op leningen voor andere zaken. Deze rente zal worden aangeduid als consumptieve rente.

Bijleenregeling

Als u uw eigen woning verkoopt en een andere woning koopt, kan dat gevolgen hebben voor uw hypotheekrenteaftrek.

Meestal is de verkoopopbrengst van uw verkochte woning hoger dan de hypotheekschuld hierop: de woning heeft dan overwaarde. Als u deze overwaarde niet of niet helemaal gebruikt om uw nieuwe woning te financieren, moet u misschien voor de aankoop van deze woning een hogere lening afsluiten. De rente over deze lening is dan echter niet volledig aftrekbaar. U mag alleen de rente aftrekken over de aankoopsom (+financieringskosten) verminderd met de overwaarde. Dit wordt bepaald door de bijleenregeling.

Voorbeeld

U verkoopt uw oude woning voor € 240.000. De schuld op deze woning was € 160.000. De overwaarde is dus € 80.000. Vervolgens koopt u een nieuwe woning voor € 320.000. In uw nieuwe aangifte is alleen de rente aftrekbaar over de aankoopsom verminderd met de overwaarde, dus € 320.000 – € 80.000 = € 240.000.

Wet Hillen

Deze wet zegt dat een positief saldo van het eigenwoningforfait (het bedrag dat u bij uw inkomen moet optellen als u een eigen woning/hoofdverblijf heeft) en de aftrekbare kosten voor die woning (waaronder de rente) niet hoeft te worden aangegeven.

Als iemand een eigen woning heeft zonder hypotheek, hoeft het eigenwoningforfait niet te worden aangegeven. Ook bij een klein bedrag aan rente, zodanig dat het saldo nog positief blijft, hoeft ook niets te worden aangegeven. Dit houdt in dat kleine bedragen aan rente niet meer tot een belastingvermindering leiden. In dat geval is het meestal beter om de hypotheek af te lossen.

Lokale heffingen

Als huiseigenaar ontvangt u ook aanslagen van lagere overheden voor verschillende heffingen. De gemeente slaat u bijvoorbeeld aan voor onroerende zaakbelasting.

Renteduur

De rente over uw hypotheek is nog maar maximaal 30 jaar aftrekbaar. Voor bestaande hypotheken gaat deze periode van 30 jaar in op 1 januari 2001. Zodra u uw hypotheek gaat verhogen, gaat voor deze verhoging weer een nieuwe periode van 30 jaar in. U dient dan wel deze verhoging aan te wenden voor aanschaf of verbetering van uw huis.

Kapitaalverzekering

De kapitaalverzekering is aan meer regels gebonden en is daardoor niet automatisch belastingvrij. De uitkering van een nieuwe kapitaals verzekering, gekoppeld aan uw eigen woning, blijft onbelast, mits er aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. In alle andere gevallen wordt de opbouw van het kapitaal als vermogen gezien in box III en zal dus jaarlijks belast worden.

Vrijstelling

In box III kan er een vrijstelling van toepassing zijn voor bestaande kapitaalverzekering afgesloten voor 15 september 1999. Wanneer er vanaf dat moment geen wijzigingen als verhoging in kapitaal of verlening van de looptijd hebben plaatsgevonden, dan geld er een vrijstelling van maximaal € 123.430.

Vragen? Meer informatie?

Ja, ik wil graag meer informatie! Ik neem contact op met Fidiom. Voor meer informatie kunt u ook naar de site van de belastingdienst gaan.

Reacties zijn gesloten.